Volledige tekst van bovenstaand artikel:
ZUIDPLAS – Als woningcorporatie Vestia Zuidplas een bokser was, zou het op dit moment bont en blauw geslagen in de touwen van de boksring hangen. Nog net niet knock-out. De corporatie wordt murw geslagen door drie tegenstanders: de economisch crisis, de financiële crisis en de bouwcrisis. Een landelijk en wereldwijd probleem, waar ook een corporatie als Vestia Zuidplas de gevolgen van voelt. “Op dit moment probeert de rijksoverheid overal geld vandaan te halen. Als woningcorporatie worden we uitgemolken,” stelt directeur Hans van der Horst. De corporatie lijkt ‘back to basics’ te moeten.
Het is een doemscenario dat directeur Hans van der Horst van Vestia Zuidplas schetst over de situatie van de economie in het algemeen en de woningmarkt in het bijzonder. De woningmarkt staat stil en als verhuurder én nieuwbouwontwikkelaar krijgt Van der Horst, verantwoordelijk voor een woningvoorraad van ongeveer 3000 woningen in Zuidplas, te maken met talloze tegenslagen. Corporaties zoals ook Vestia krijgen allerlei maatregelen opgelegd die een aanslag zijn op het vet op de botten dat de afgelopen jaren is gekweekt. “Vet op de botten? Ik kan de dames en heren politici wel zeggen dat dat met grote stappen weg gaat,” reageert Van der Horst op circulerende verhalen dat corporaties nog zat geld hebben. “Echt, dat verdwijnt Vestia-breed met tientallen miljoenen per jaar. Gemeenten denken dat corporaties nog van alles kunnen, maar er komt nu echt een eind aan de polsstok.”
Welke klappen krijgt Van der Horst te verduren? Meerdere. Corporaties worden waarschijnlijk gedwongen om 75 procent van de woningen te verkopen. Daarnaast is met het rijk afgesproken dat alle corporaties een bijdrage moeten leveren om de huursubsidie te betalen. Corporaties moeten 680 miljoen euro bijdragen. Het klinkt als een vestzak-broekzak verhaal en dat is het ook. Want met de huursubsidie moeten huurders huur aan Vestia betalen. En ook Vestia ontkomt er in Zuidplas niet aan meer Onroerend Zaak Belasting te betalen, door de belastingverhogingen van de gemeente. Door de stagnerende huizenmarkt en dalende woningprijzen daalt ook het ‘vermogen’ dat Vestia bezit aan woningen. De waarde van het onroerend goed daalt. Daardoor kan er minder geld geleend worden.
Daarbij is er de financiële crisis, waardoor het niet alleen voor particulieren, maar ook voor woningcorporaties moeilijker wordt geld te lenen bij banken. Van der Horst: “Je kunt er helemaal niets aan doen. We zitten helemaal klem. De nood is echt hoog.”
Maar er zijn nog veel meer beren op de weg. Hans van der Horst is er op dit moment dag in, dag uit mee bezig. “We hebben de economische crisis. Bedrijven gaan failliet, mensen raken hun baan kwijt. We zien bij de Vestia Groep (100.000 huurders in de regio, red.) dat bij een steeds groter aantal huurders de huurachterstand oploopt. Met name in de grote steden. Zuidplas is relatief rijk, bij ons speelt het probleem niet zo. Maar de tendens is wel gaande.”
Waar voorheen de geldmiddelen konden worden opgekrikt met bijvoorbeeld nieuwbouw, is dat op dit moment ook niet mogelijk. “We hebben te maken met een bouwcrisis. In het verleden is Ons Huis in Nieuwerkerk gefuseerd tot Vestia Nieuwerkerk en later Vestia Zuidplas vanwege de ontwikkelingen in de Zuidplaspolder. Er zouden 30.000 woningen gebouwd worden en wij wilden daarin meedoen. Dat aantal werd 15.000, dat werd 7000 en nu is het alleen nog maar Zevenhuizen-Zuid en Moerkapelle-Oost. Wij hebben grond in Zevenhuizen-Zuid.”
Links en rechts zitten woningcorporaties in de knel door nieuwe financiële regels. Van der Horst: “Het is een technisch verhaal, maar wel belangrijk: door een boekhoudkundige verandering moeten we anders afschrijven. Voorheen hadden we 45 miljoen euro per jaar afschrijving, dat wordt 90 miljoen euro per jaar. Daardoor is onze exploitatie ineens negatief.”
Klappen uit de zorghoek
Vestia heeft de afgelopen jaren veel geïnvesteerd in het ontwikkelen en bouwen van zorgcentra. De Meander in Nieuwerkerk is er een goed voorbeeld van. Dat werd nog nèt in de ‘goede tijd’ gebouwd. Vestia is nu bezig met nieuwbouw van De Zevenster in Zevenhuizen. Nieuwbouw van zorgcentrum Moerdregt in Moordrecht, waar Vestia is gevraagd bij te springen, lijkt voorlopig vrijwel onhaalbaar.
De zorg in Nederland gaat de komende jaren veel en veel meer geld kosten, simpelweg vanwege de vergrijzing. Dus gaat de overheid maatregelen nemen om te besparen op zorgkosten. “De zorg wordt anders gefinancierd sinds 1 januari. Een simpel voorbeeld. Normaal kreeg De Zellingen, dat De Meander in Nieuwerkerk huurt, een vergoeding van honderd procent voor de plaatsen die zij hebben. Stond een kamer even leeg, dan kregen zij wel geld. Tegenwoordig is het zo dat ze een vergoeding krijgen voor de dagen dat zorg wordt geleverd. Staat iets leeg, krijgen ze geen geld. Het gevolg is dat er op de huur van De Meander een groot gat zit. De huur van De Meander per jaar is 1,2 miljoen, maar De Zellingen krijgt maar 750.000 euro vergoed. Ja, dat is hun probleem, maar het wordt mijn probleem. Voor de nieuwe zorgfinanciering is wel een overgangsregeling de komende jaren. En wij gaan de huur op een andere manier berekenen. Dit probleem speelt niet alleen bij Vestia Zuidplas, maar bij alle corporaties die de afgelopen jaren veel hebben geïnvesteerd.”
“De zorg geeft in Nederland teveel geld uit. Ik zie het wel gebeuren dat in de toekomst alleen de mensen die écht zorg nodig hebben, in een zorgcentrum kunnen worden. De rest zal thuis moeten blijven wonen. Het is iets waar wij als woningcorporatie met een maatschappelijke functie mee bezig moeten zijn. Doe je dat niet, ben je geen knip voor de neus waard.”
‘Verkoop huurwoningen werkt niet’
“Het rijk wil nu dat we 75 procent van onze woningen te koop aanbieden, omdat volgens onderzoeken er teveel scheefhuur is. Mensen met te hoge inkomens wonen in huizen met te lage huur. Dat verkopen gaat niet werken. We hebben het in Nieuwerkerk in de Mossenbuurt geprobeerd. Daar hebben we 128 huurwoningen te koop gezet. Tegen een redelijke prijs, ze zijn door een lokale makelaar, Scheele, getaxeerd. We zeiden de huurders dat ze nog 5000 euro korting zouden krijgen, we zouden nog onderhoud uitvoeren en ze zouden een verhuisvergoeding van 1500 euro krijgen. Uiteindelijk hebben 25 huurders voor zichzelf onderzocht of ze het konden kopen. Weet je hoeveel er een hypotheek kregen? Vijf!”
“En bedenk dat als wij huizen gaan verkopen, bijvoorbeeld in appartementencomplexen en rijwoningen, dat er dan voor al die complexen een Vereniging van Eigenaren moet worden opgericht. Dat wordt een gedoe, een rompslomp. Als het onderhoud niet geregeld wordt, krijgen we Engelse toestanden. Daar waren complexen zonder dat er gespaard werd voor onderhoud. Het gevolg is achterstallig onderhoud en verloedering. Die kant kan het in Nederland op gaan. Het gevaar is dat je als woningcorporatie alleen voor de onderkant van de markt bent, terwijl wij als Vestia juist een goede mix van mensen in woonwijken willen. Dus vrije sector én sociale huurwoningen.”
“We krijgen geen geld meer voor leefbaarheid. Maar de mensen verwachten dat wel. Gevolg is dat we bijvoorbeeld de beheerder in de Bomenwijk honderd procent zelf betalen. Omdat ook de bewoners er letterlijk geen euro aan wilden meebetalen.”
“Het huidige kabinet heeft op dit moment geen enkele prioriteit voor volkshuisvesting. Het ministerie van VROM bestaat zelfs niet meer. Er is zelfs geen staatssecretaris voor. Het ministerie van Financiën deelt de lakens uit. Die zijn leading. Volkshuisvesting zit onder Binnenlandse Zaken. Donner had er per week een uurtje voor…”
“De overheid melkt ons op dit moment echt uit en er is niets dat we eraan kunnen doen. Het zit soms ook in kleine dingen. Hebben we in een zorgcentrum een kapsalon of een kinderdagverblijf, moeten we daar tegenwoordig vennootschapbelasting over betalen. Dat wilde de projectontwikkelaarsorganisatie ooit en daar hebben ze voor gelobby’d. Ze vonden het anders oneerlijke concurrentie.”
“De gemeente heeft nu de Woonvisie vastgesteld. Er kon uit drie scenario’s worden gekozen en er is gekozen voor ‘autonoom-plus’. Dat betekent dat jaarlijks 200 woningen gebouwd mogen worden voor de eigen bevolkingsaanwas en 200 voor mensen ‘van buiten’. We zijn nu als Vestia Zuidplas met andere corporaties aan het afspreken wie wat doet. Want dat is na de fusie ook veranderd: we zijn geen monopolist meer.”
Blij met dure Bomenwijk
Volgens Van der Horst hebben vooral corporaties die de afgelopen ‘vette’ jaren veel hebben geïnvesteerd het nu vooral moeilijk. “Corporaties met vooral oud woningbezit die alleen hun noodzakelijke taken hebben gedaan, krijgen nu minder klappen. Als Vestia hebben we heel veel geïnvesteerd en ik vind het ook goed dat we dat hebben gedaan. Neem een project als de renovatie van de Bomenwijk. Dat kostte 32 miljoen euro. Ik ben blij dat we dat hebben gedaan, nu zou dat echt niet meer kunnen. Of dat goedkoper had gekund? Ja, maar dan bindt je in op kwaliteit. Neem bijvoorbeeld de liften. Voor de renovatie had elke flat twee liften, die elk om de twee verdiepingen kon stoppen. Nu kunnen de liften op elke verdieping stoppen. Dat kost 600.000 euro meer, maar ik vind dat het meerwaarde heeft. Het kan nu niet meer dat een oude vrouw met een rollator voor de lift staat en deze vanwege een verhuizing geblokkeerd staat en zij niet naar beneden kan.”
Het is maar één van de vele investeringen die Vestia Zuidplas heeft gedaan. “In 2011 hebben we vier projecten opgeleverd, waarbij het in totaal om een investering van 60 miljoen euro gaat. Dan heb ik het over de Brede School in Esse Zoom, de Meander tweede fase, de zorgboerderij aan de ‘s-Gravenweg en de Eersteling in Moerkapelle.”
Nog steeds hek om Zuidplas
“Waar ik het niet mee eens ben, en met mij alle woningcorporaties, is dat de toewijzing van huurwoningen door de gemeente nog altijd niet regionaal is. De gemeente wil nog steeds een hek om de gemeente, wij willen juist regionale woonruimteverdeling. Het is een misverstand te denken dat als de woonruimteverdeling regionaal is, er ineens heel veel mensen uit Gouda hier komen worden. Als ik naar Zuidplas kijk: na de fusie is de verdeling tussen de dorpen uiteraard weggevallen en ik kan aan de mutaties zien dat de mutaties tussen de dorpen van Zuidplas minimaal is. Misschien 5 procent. Mensen gaan echt niet massaal van Zevenhuizen naar Moordrecht of van Nieuwerkerk naar Moerkapelle.”
Samenvattend denkt Van der Horst dat de sector van woningcorporaties kleiner wordt, dat de rijksoverheid de touwtjes veel meer in handen krijgt. “De afgelopen jaren kregen we veel vrijheid, dat wordt nu allemaal weer teruggedraaid. Nee, ik ben daar niet blij mee. Het wordt een best wel moeilijke tijd. Ik ben er niet optimistisch over, maar je hebt er mee te handelen. Je moet het doen met de dingen die op je af komen. Er zullen keuzes moeten worden gemaakt. De maatschappij zal ermee moeten leren leven dat een achttienjarige die bij z’n ouders woont, daar moet blijven wonen. Of naar Rotterdam moet verhuizen. Misschien moeten we leren leven met het feit dat we niet meer drie keer per jaar op vakantie kunnen. De maatschappij heeft de afgelopen jaren misschien wel boven zijn stand geleefd.”
